Жилищная реформа в Павлодаре хотя и со скрипом, но все же продвигается

Мы уже писали о проблемах внедрения объединений собственников имущества (ОСИ) и сопротивлении им кооперативов собственников квартир. Первоначально власти были решительно настроены покончить с гегемонией КСК. В 2020 году в Павлодаре стали появляться первые объединения собственников имущества (ОСИ). Пионером в этом деле стал Ернар Кожахмет, который поднял знамя борьбы против нерадивого КСК и зарегистрировал первое объединение на своем доме по адресу: Ш.Кудайбердиева, 14 (бывшая улица Бестужева, - прим. автора). В этом ему активно помогал тогдашний руководитель городского отдела жилищной инспекции Нурлан Рашитов.

Однако кооперативы также не собирались сидеть сложа руки и отдавать власть в руки жильцов. В некоторых павлодарских домах, пожелавших избавиться от кооперативного ярма, разгорались нешуточные баталии. Председатели КСК всячески противились: не передавали документацию, не отдавали ключи от подвалов и препятствовали доступу к коммуникациям.

Реформа ОСИ предполагала, что жильцы каждого многоквартирного дома получат возможность самостоятельно заниматься вопросами содержания своего жилья по принципу «Один дом - одно объединение - один счет». При этом переход на организационную структуру ОСИ подразумевал увеличение расходов на содержание дома, которые были готовы нести не все казахстанцы.

Основной целью данной реформы является максимальное вовлечение собственников имущества в развитие и сохранение своего общедомового имущества. Создавать ОСИ и простое товарищество (ПТ) имеют право только жильцы домов.

Для выбора формы управления домом в первую очередь необходимо определить инициативную группу из собственников квартир. Далее нужно провести собрание, и при наличии кворума большинством голосов выбрать форму управления домом. После чего председатель открывает текущий и сберегательный счета в банке второго уровня, составляет проект сметы расходов и заключает договора с субъектами сервисной деятельности.

Субъекты сервисной деятельности обеспечивают содержание общего имущества объекта кондоминиума. Работы, выполняемые данными субъектами, могут включать клининг, инжиниринг, обслуживание лифтов, видеонаблюдения, домофона и другие сервисные услуги.

Вопросы по управлению и содержанию общедомовым имуществом принимаются общим собранием собственников имущества. Расходы на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума несут собственники жилых и нежилых помещений. Согласно расчетам, 70% от суммы тарифов будет тратиться на содержание субъектов сервисной деятельности, а остальные 30% - на оплату органов управления.

На совет дома, избираемый на трехлетний срок, возлагаются функции контроля расходования финансами, а ревизионная комиссия проверяет деятельность председателя, которого избирают на один год.

По словам заместителя руководителя отдела жилищной инспекции и коммунального хозяйства Бахытгуль Базыловой, сейчас в Павлодаре из 1300 домов в 80 зарегистрированы ОСИ. Вроде бы немного, но они показывают свою эффективность.

- Переход влияет в лучшую сторону. В домах, где есть формы управления, работу сервисных компаний оплачивают по факту, то есть если дом подготовлен, то компания получает оплату. Сейчас зарегистрировано 80 ОСИ, работа продолжается, - говорит Бахытгуль Базылова.

То есть жилищная реформа еще действует. Так что же хорошего в ней, для чего государство упорно пытается претворить ее в жизнь?

Новые формы будут работать по схеме: один дом - один орган управления ОСИ или ПТ - два банковских счета: текущий и сберегательный. Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Председатель избирается из самих жителей. Размер оплаты его труда также определяют на собрании жильцов.

В его обязанности входит регистрация ОСИ в органах юстиции, формирование списков жильцов и собственников нежилых помещений, заключение договоров с подрядчиками, исполнение решения жильцов, размещение информации о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах, открытие текущих и сберегательных счетов в банках. Также председатель следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков, представляет жильцам отчеты за месяц и за год.

Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее десяти процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.

Чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.

При этом КСК не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.

То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.

В ПТ чуть полегче - домом управляют совместно, через доверенное лицо, которому по закону зарплату платить необязательно. Именно поэтому с начала реформы жильцы многоэтажек создавали чаще всего ПТ, а не ОСИ.

Переходу на новые формы управления в Казахстане подлежат чуть больше 50 тысяч многоквартирных домов. С начала реформы ОСИ были созданы в 5,5 тысячи объектов. ПТ появились почти в 40 тысячах домов.

Простое товарищество или ПТ - одна из форм совместного управления собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица. ОСИ - это юридическое лицо, являющееся по сути некоммерческой организацией, и его налогообложение осуществляется согласно нормам НКО. Главное отличие ПТ от ОСИ заключается в том, что ПТ не является юридическим лицом. В целом, функции ОСИ и ПТ схожи и включают в себя управление домом, финансирование содержания дома, обеспечение сохранности общедомового имущества, заключение договора на оказание услуг с обслуживающими компаниями.

В феврале 2024 года внесены изменения в деятельность простого товарищества, объединения собственников имущества, а также жилищной инспекции. Так, в новой редакции говорится, что источниками формирования общего имущества ПТ являются ежемесячные взносы (платежи) собственников квартир, нежилых помещений на управление объекта кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также ежемесячные взносы (платежи) собственников парковочных мест, кладовок. Остальные источники исключены. Высший орган - собрание участников простого товарищества, исполнительный орган - представитель ПТ.

В свою очередь, в типовой устав ОСИ добавлен пункт о том, что в многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте, либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом или придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно объединение собственников имущества при согласии большинства собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома. Высший орган ОСИ - собрание участников объединения, исполнительный орган - председатель объединения.

Также уточняется, что собрание проводится не реже одного раза в год. Собрание созывается или письменный опрос назначается по инициативе совета дома либо председателя объединения собственников имущества, либо доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии (ревизора), либо по требованию не менее десяти процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по инициативе жилищной инспекции.

При проведении собрания данные лица принимают решение о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства для проведения электронного голосования. Председатель ОСИ избирается на собрании из собственников квартир, нежилых помещений сроком на один год.

При этом члены семьи собственника квартиры, нежилого помещения (супруг (супруга), совместные или одного из супругов дети (в том числе усыновленные), родители и родители супруга (супруги), постоянно проживающие с собственником квартиры, нежилого помещения, также могут избираться в качестве председателя объединения собственников имущества.

Такие предосторожнности вносятся совсем не зря. Оказывается, в деятельности ОСИ тоже бывают перегибы. Есть примеры.

В Алматы председатель ЖК LAMIYA применяет грубую силу к несогласным и отказывается сложить полномочия уже на протяжении полугода. На все выигранные против него суды подаёт апелляции, как утверждают собственники, чтобы потянуть время.

До вступления в должность за домом следила компания «Омега», к которой, по словам жильцов, не было претензий. Заполучив власть, председатель вместо прежнего подрядчика нанял новосозданную управляющую компанию своей дочери. Такой поворит не сильно огорчил бы жильцов, если бы сохранился уровень обслуживания домов. Но, по словам проживающих, в доме нет охраны, не проводится уборка, не обслуживается техническое оборудование, машины скорой помощи не пропускаются и так далее.

И все же при правильно подходе реформа обещает много хорошего, в первую очередь в плане модернизации жилфонда. Председатель первого в Павлодаре «ОСИ многоквартирного жилого дома №14 по улице Шакарима Кудайбердиева» Ернар Кожахмет обеспокоен тем, что Павлодар в последнее время стал значительно уступать Алматы и Астане в плане содержания жилого фонда.

- Я езжу по разным городам и вижу разницу: в последние годы Павлодар немножко стал отставать от ведущих городов в плане содержания жилого фонда, - огорчается Ернар Кожахмет. - Так не должно быть. И не надо ругать акимов, мы сами в этом виноваты. Люди должны сами в этом участвовать. В каждом доме есть предприниматель или просто активист, который болеет за свой дом. Надо действовать. 

Государство дает еще один шанс внедрить принцип «Один дом - одна организация - один счет». Казахстанцам дается еще один шанс взять судьбу своих домов в свои руки, по сути, им передают бразды правления, дают возможность стать реальными хозяевами своего имущества. В конце концов граждане должны осознать, что понятие «дом» не ограничивается порогом квартир, и что срок построенных еще при социализме зданий не безграничен. Без должного внимания со стороны нас все это хозяйство грозит рухнуть.

Иллюстративное фото: Станислав Манаков